Jak postępować wobec nieuczciwego najemcy ?

Zmorą każdej osoby wynajmującej mieszkania jest trafienie na nieuczciwego najemcę, który po pewnym czasie wynajmowania lokalu przestaje płacić czynsz. Zdarzają się również najemcy którzy, poza zwlekaniem z zapłatą należnego czynszu, wyrządzają znaczne szkody w lokalu, których następnie nie chcą pokryć z własnej kieszeni. Jakie możliwości walki z nieuczciwymi lokatorami daje wynajmującym polskie prawo?

Najlepszą dostępną opcją jest podjęcie decyzji o formie wynajmu lokalu. Najpopularniejszą formą jest wciąż zwykła umowa najmu, regulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Jest ona jednak szczególnie niekorzystna dla wynajmujących mieszkanie, a to ze względu na obowiązujące przepisy dotyczące ochrony praw lokatorów. Z perspektywy wynajmującego, korzystniejszą opcją jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Ten szczególny rodzaj najmu został wprowadzony do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i poszerza uprawnienia wynajmujących do ochrony swojej własności względem podstawowej umowy najmu. Częścią zawierania umowy najmu okazjonalnego jest złożenie przez najemcę oświadczenia, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu oraz wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Powyższe sprawia, iż w przypadku, gdy pomimo wypowiedzenia umowy lokator nie opuszcza lokalu, można złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności takiego oświadczenia, co umożliwi eksmisję lokatora.

W przypadku zawarcia podstawowej umowy najmu, proces eksmisji nieuczciwego lokatora znacząco się wydłuża. W pierwszej kolejności należy takiej osobie wypowiedzieć umowę, przy czym należy mieć na uwadze przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z wymienioną ustawą, termin wypowiedzenia nie może być krótszy, niż miesiąc, zaś samo wypowiedzenie nastąpić może jedynie z przyczyn wskazanych w ustawie. Jeżeli lokator dopuszcza się niszczenia lokalu, bądź w inny sposób powoduje szkodę, przed złożeniem wypowiedzenia należy złożyć lokatorowi pisemne upomnienie. Takie upomnienie powinno zawierać wskazanie zachowania, którym lokator powoduje szkodę i dopiero niezastosowanie się do upomnienia poprzez takie dalsze działanie, jak wskazane w upomnieniu, uprawnia do złożenia lokatorowi wypowiedzenia.

Z kolei w przypadku, kiedy lokator nie płaci należnego czynszu, wypowiedzenie możliwe jest dopiero w momencie, gdy lokator zalega wynajmującemu z czynszem za co najmniej trzy pełne okresy płatności (standardowo będą to trzy miesiące). W takiej sytuacji, przed złożeniem wypowiedzenia należy powiadomić lokatora na piśmie o zamiarze złożenia wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin, do zapłaty zaległych i bieżących należności. Dopiero po dopełnieniu tych obowiązków możliwe będzie skuteczne wypowiedzenie lokatorowi umowy najmu.

Rzadko kiedy zdarza się, żeby nieuczciwy najemca, po wypowiedzeniu umowy, dobrowolnie opuścił zajmowany lokal. W takich sytuacjach wynajmującemu pozostaje jedynie podjąć działania prowadzące do eksmisji lokatora. Pierwszym krokiem będzie złożenie do sądu pozwu o eksmisję. Uzyskanie wyroku eksmisyjnego w drodze postępowania sądowego nie oznacza jednak, iż możliwe jest skierowanie do komornika wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Do tego potrzebne jest złożenie do sądu wniosku o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Dopiero opatrzony klauzulą wykonalności wyrok staje się tytułem egzekucyjnym, na mocy którego komornik może prowadzić eksmisję.

Należy jednak wskazać, iż proces eksmitowania lokatora może trwać przez miesiące,  a nawet lata. Jeżeli bowiem eksmitowanemu lokatorowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać, komornik musi wstrzymać się z dokonaniem eksmisji do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Oznacza to, iż wynajmującemu, po skierowaniu sprawy do komornika, pozostaje oczekiwanie na znalezienie najemcy lokalu tymczasowego przez gminę.

Opisana wyżej droga jest, co do zasady, jedynym sposobem na pozbycie się z mieszkania nieuczciwego najemcy. W świetle prawa niedozwolone jest eksmitowanie lokatora na własną rękę, bądź uporczywe utrudnianie lokatorowi korzystania z lokalu tak, aby zmusić go do wyprowadzki. Ustawa o prawach lokatorów zobowiązuje bowiem wynajmującego do sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Odłączenie lokatorowi mediów jest więc naruszeniem wymienionego wyżej obowiązku. Ponadto, na gruncie przepisów kodeksu karnego, odcięcie mediów traktowanie będzie jako przemoc innego rodzaju, uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Powyższe działanie jest przestępstwem z art. 191 §1a Kodeksu karnego i grozi za nie kara pozbawienia wolności do lat 3.

Od nieuczciwego najemcy można również dochodzić odszkodowania za poniesione szkody i straty. W przypadku uszkodzenia mebli, bądź innych urządzeń, właścicielowi mieszkania przysługuje odszkodowanie na zasadach ogólnych. Wynajmującemu mieszkanie należy się również zapłata zaległego czynszu, w przypadku uchylania się lokatora od zapłaty czynszu w terminie. Jeżeli zaś lokator zajmuje lokal po wypowiedzeniu umowy, to nie posiada wtedy tytułu prawnego do zajmowania lokalu. Z tego tytułu obowiązany jest uiszczać co miesiąc odszkodowanie, równe wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

W przypadku powyżej wymienionych należności, można ich skutecznie dochodzić w drodze postępowania przed sądem cywilnym. Prowadzenie postępowań zarówno w przypadku roszczeń odszkodowawczych, jak również eksmisji, jest czasochłonne i wymaga odpowiedniego przygotowania. Istotne jest zgromadzenie odpowiedniego materiału dowodowego, aby mieć pewność uzyskania korzystnego wyroku. Ważne jest również przestrzeganie procedury, gdyż każde uchybienie wydłuża i tak trwające długo postępowanie sądowe. Warto jest więc udać się ze sprawą nieuczciwego najemcy do profesjonalnego pełnomocnika, który przedstawi kolejno kroki, które będą konieczne do prawidłowego poprowadzenia sprawy, pomoże przygotować odpowiednią dokumentację, oraz w zrozumiały sposób przeprowadzi przez postępowanie cywilne. Pomoc adwokata, radcy prawnego umożliwi najszybsze możliwe uzyskanie korzystnego rozstrzygnięcia sprawy.